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B) Compañeros de habitación que deseen compartir gastos y disfrutar más de 25 amenidades.
C) Estudiantes universitarios que deseen un espacio tranquilo y agradable donde puedan compartir gastos con compañeros de universidad o amigos.
D) Personas jubiladas o con expectativas de jubilación que deseen un ambiente que cubra sus necesidades especiales, que sea totalmente seguro, con convivencia, actividades, diversión y con cero preocupaciones
E) personas que deseen un lugar seguro y cómodo para sus padres y personas especiales, donde puedan vivir y convivir con ellos y con personas con similares expectativas de vida
F) Inversionistas que deseen generar beneficios muy superiores a los bancarios, sin riesgo, a través del arrendamiento de una o varias villas
G) Extranjeros y personas de otros estados de la república que que busquen un espacio seguro y donde puedan convivir en armonía con personas afines
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De igual manera la avenida que pasa por la puerta seguirá hacia el norte uniendo el desarrollo con la comisaría de Komchén. Esto proporciona salida directa hacia la playa vía Chuburná Puerto o Puerto Progreso. A la vez que estará a unos minutos de las principales universidades privadas como son la Anahuac, la Marista y la Modelo. Y muy cerca de Centros comerciales somo por ejemplo La Isla.
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ESTATUTOS DEL CONDOMINIO “BRISA DE OTOÑO”
Artículo 1.- Este estatuto no podrá contravenir lo dispuesto en el acta constitutiva ni las disposiciones imperativas que las leyes aplicables establecen.
Artículo 2. Los derechos y obligaciones de los condóminos respecto de la unidad de propiedad exclusiva y las áreas y bienes de uso común, así como las limitaciones a que quedan sujetos por el uso y goce de tales bienes, serán los establecidos en los reglamentos Interiores del condominio
Artículo 3. La asamblea podrá expedir uno o más reglamentos interiores, los cuales contendrán las reglas internas relativas a la cultura de vida en condominio, la utilización de las áreas y bienes de uso común y de las propias unidades de propiedad exclusiva cuando puedan afectar a otros condóminos.
Artículo 4. Los condóminos tendrán los siguientes derechos y obligaciones:
I. Usar las unidades de propiedad exclusiva que le pertenezcan de conformidad con su uso y destino, y en los términos de lo dispuesto en el acta constitutiva, este estatuto, los reglamentos interiores del condominio, y demás disposiciones legales y normativas aplicables.
II. Usar las áreas y bienes de uso común y gozar de los servicios e instalaciones generales, de conformidad con su naturaleza y destino, en los términos de lo dispuesto en el acta constitutiva, este estatuto, los reglamentos interiores del condominio y demás disposiciones legales y normativas aplicables, así como abstenerse de realizar señalamientos o delimitaciones de exclusividad sobre dichas áreas y bienes muebles que se ubiquen dentro de ellas.
III. Participar con voz y voto en las sesiones de la asamblea.
IV. Someter a consideración de la asamblea los asuntos que considere deban tratarse en las sesiones.
V. Enajenar, arrendar o gravar las unidades de propiedad exclusiva que le pertenezcan junto con su cuota de participación, en los términos de lo dispuesto en el acta constitutiva, los estatutos y en las disposiciones legales y normativas aplicables.
VI. Cubrir las cuotas de administración del condominio conforme al presupuesto aprobado por la asamblea, así como las extraordinarias que se determinen.
VII. Realizar las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos u otras divisiones que colinden con su unidad de propiedad exclusiva, en corresponsabilidad con los condóminos propietarios de las demás unidades de propiedad exclusiva que compartan dichas divisiones.
VIII. Realizar obras y reparaciones en su unidad de propiedad exclusiva, siempre y cuando estas no afecten la imagen arquitectónica, estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio, y no se lleven a cabo fuera de los horarios que, en su caso, se establezcan en los reglamentos respectivos.
IX. Abstenerse de realizar cualquier acción u omisión que afecte los derechos, la gobernabilidad, sustentabilidad, tranquilidad, comodidad, estabilidad, seguridad o salubridad de los condóminos y ocupantes, o del condominio.
X. Cumplir y respetar las disposiciones establecidas, el acta constitutiva, este estatuto y los reglamentos interiores del condominio.
XI. Ejercer los cargos a los que sean designados por la asamblea.
XII. Tener acceso a la información sobre los fondos del condominio y su manejo.
XIII. Pagar las contribuciones municipales, estatales y federales que correspondan a sus unidades de propiedad exclusiva así como, de manera proporcional, a las áreas y bienes de uso común.
XIV. Los demás que se establezcan en la ley de Propiedad en Condominio del Estado de Yucatán, el Código Civil del Estado de Yucatán, el acta constitutiva, este estatuto y los reglamentos interiores del condominio, y demás disposiciones legales y normativas aplicables.
Artículo 5. Las convocatorias, así como los demás comunicados que la asamblea, el administrador y, en su caso, los demás órganos del condominio deban efectuar, se notificarán en las unidades de propiedad exclusiva, y en los estrados que se establezcan para tal efecto en un lugar visible del condominio.
Se podrán realizar notificaciones por medio de correo electrónico o por cualquier otro medio aprobado previamente en asamblea
Artículo 6. Los condóminos con unidades de propiedad exclusiva colindantes serán copropietarios de los entrepisos, muros y demás divisiones que compartan entre sí.
Los condóminos a que se refiere este artículo serán responsables de la realización de las obras de mantenimiento que requieran las divisiones de sus unidades de propiedad exclusiva colindantes, siempre que dichas obras no deriven de un daño causado por alguno de los condóminos en específico, en cuyo caso la responsabilidad de la realización de la obra corresponderá exclusivamente a este.
Artículo 7. Cuando el condómino, mediante cualquier instrumento legal, otorgue temporalmente los derechos de uso y aprovechamiento que le corresponden a un tercero, deberá definir en el contrato respectivo si él o el tercero será quien tenga los derechos y las obligaciones a que se refiere el artículo 4 de este estaturo, en su defecto, se entenderá que los tendrá el condómino, incluso el derecho a voz y voto en la asamblea.
Cuando se convenga que el tercero sea quien tenga las obligaciones a que se refiere el artículo 4 de este estatuto, se considerará al condómino, responsable solidario de estas.
El condómino de que se trate deberá notificar tal situación al administrador, mediante escrito firmado por las partes involucradas, al que se adjuntará una copia certificada del contrato respectivo, en un plazo que no exceda de cinco días naturales contados a partir de la fecha de su
Artículo 8. En caso de que un condómino desee vender una unidad de propiedad exclusiva, gozarán del derecho del tanto para adquirirla los copropietarios, usufructuarios y arrendatarios en los términos del Código Civil del Estado de Yucatán.
Artículo 9. Los contratos de enajenación de unidades de propiedad exclusiva deberán otorgarse en escritura pública, en la cual se hará constar que se entregó al adquirente una copia certificada de los estatutos y reglamentos interiores del condominio, y una constancia expedida por el administrador, de estar al corriente en el pago de las cuotas de administración correspondientes a la unidad que se adquiere.
Artículo 10. El derecho de copropiedad de cada condómino sobre las áreas y bienes de uso común será proporcional a la cuota de participación de su unidad de propiedad exclusiva establecido en el acta constitutiva.
Artículo 11. Se presumirán como áreas y bienes de uso común:
I. El terreno, los cimientos, sótanos, techos y azoteas de uso general, puertas de entrada, fachada, vestíbulos, galerías, bardas perimetrales, corredores, patios, jardines, plazas, senderos, circulaciones interiores, calzadas, andadores, instalaciones deportivas, de recreo, y los espacios señalados para cajones de estacionamiento de vehículos distintos a los correspondientes a las unidades de propiedad exclusiva en los términos del acta constitutiva correspondiente.
II. Los equipos, aparatos, accesorios, y demás complementos que conforman las redes, ramales o sistemas de alimentación y distribución, almacenamiento, desalojo, descargas, tratamiento, acometidas y tableros de medición de las instalaciones e infraestructura de los bienes y servicios públicos y de sistemas de emergencia y protección civil, aun cuando se encuentren instalados en los espacios de las unidades de propiedad exclusiva.
III. Los bienes muebles instalados o ubicados dentro de las áreas y bienes de uso común que sean de utilidad para el aprovechamiento de estos.
IV. Las demás áreas y bienes del inmueble que se designen con tal carácter en el acta constitutiva.
Artículo 11. Las áreas y bienes de uso común deberán ser utilizados de manera equitativa por los condóminos y ocupantes del condominio. Únicamente se podrán utilizar de manera exclusiva o preferente cuando la asamblea así lo apruebe.
Artículo 12. La abstención en el ejercicio de los derechos sobre las áreas y bienes de uso común no exime a los condóminos del cumplimento de las obligaciones que respecto a dichas áreas y bienes les impone la Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Yucatán, el Código Civil del Estado de Yucatán, el acta constitutiva, este estatuto y demás disposiciones legales y normativas aplicables.
Artículo 13. Las áreas y bienes inmuebles de uso común no podrán ser objeto de enajenación, ni de usufructo exclusivo de determinados condóminos, poseedores o terceros.
Los bienes muebles de uso común, por acuerdo de la asamblea, podrán enajenarse o desecharse cuando dejen de ser útiles para el condominio.
Artículo 14. Las obras y servicios de mantenimiento, reparaciones y mejora se solventarán con cargo al fondo de administración que se integre con las cuotas de administración de los condóminos. Cuando este fondo no baste o sea preciso efectuar obras y servicios no previstos, la asamblea resolverá lo que, conforme a los estatutos del condominio, sea procedente.
Artículo 15. El administrador llevará un inventario de todos los bienes muebles de uso común, con las formalidades que se determinen en los estatutos del condominio.
Tratándose de los bienes muebles que se consuman por su simple uso, corresponderá al administrador su adquisición y reposición, debiendo rendir un informe anual a la asamblea.
Es responsabilidad del administrador presentar un informe anual a la asamblea respecto del estado que guarden los bienes muebles ubicados en las áreas de uso común, precisando los que deban de ser dados de baja por ya no ser apropiados para su uso y aquellos que hayan sido objeto de robo o extravío.
El inventario de bienes podrá ser consultado en cualquier momento por cualquiera de los condóminos.
Artículo 16. En lo no previsto por el acta constitutiva se aplicarán las normas previstas en este capítulo.
Artículo 17. El gobierno y la administración del condominio estarán a cargo de la asamblea y el administrador, respectivamente, en los términos de este estatuto y de las leyes aplicables.
Artículo 18. El procedimiento para la elección de los cargos en la asamblea será por elección cuando existan candidatos o por sorteo cuando no los hubiera, con excepción del presidente de la asamblea, quien será en todo caso el condómino que posea mayor cuota de participación. En caso de haber dos condóminos con igual cuota de participación, será el de mayor antigüedad como condómino. En caso de tener la misma antigüedad la designación será por sorteo.
El ejercicio de todos los cargos regulados en esta ley es honorario, salvo el de administrador, quien recibirá emolumentos aprobados por la asamblea.
El cargo de presidente de la asamblea siempre será ocupado por un condómino, en los términos del primer párrafo de este artículo.
Artículo 19. El nombramiento del administrador y de los demás cargos se hará por dos años, pudiendo ser designados por plazos iguales indefinidamente.
El presidente y secretario de la asamblea estarán en funciones por el tiempo que dure la sesión.
Los cargos se entenderán prorrogados hasta que entren en funciones quienes deban sustituirlos.
Artículo 20. La asamblea es el órgano supremo del condominio y la máxima instancia para la discusión y toma de acuerdos, la cual contará con las siguientes atribuciones:
I. Modificar el acta constitutiva y expedir o reformar los estatutos y los reglamentos interiores que considere.
II. Extinguir el régimen de propiedad en condominio.
III. Nombrar y remover libremente a las personas que ocuparán los cargos que establezca este estatuto.
IV. Designar a un apoderado general para administrar bienes y para pleitos y cobranzas.
V. Crear, modificar o extinguir los comités de condóminos que considere.
VI. Aprobar la realización de obras en las áreas y bienes de uso común.
VII. Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente.
VIII. Examinar y, en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el administrador a su consideración, así como los informes anuales de actividades que rindan el administrador, el comité de vigilancia y los demás comités de condóminos, en su caso.
IX. Determinar el monto de la garantía que deba otorgar el administrador respecto al desempeño de su cargo, y al manejo de los fondos bajo su administración.
X. Instruir a quien la propia asamblea designe para proceder ante las autoridades competentes cuando el administrador infrinja el acta constitutiva, este estatuto y las demás disposiciones legales y normativas aplicables.
XI. Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al administrador.
XII. Las demás que le confiera el acta constitutiva, este estatuto del condominio y demás disposiciones legales y normativas aplicables, así como todas aquellas que no estén conferidas de forma particular a otro órgano.
Artículo 21. La asamblea sesionará de forma ordinaria al menos una vez al año y en forma extraordinaria cuando sea necesario a juicio del administrador o a solicitud de los condóminos que representen, al menos, el 51% del total de la cuota de participación.
Se procurará que se realice una sesión ordinaria durante los dos últimos meses del año, en la cual se aprobarán las cuentas del año que concluye y el presupuesto para el año siguiente y se presentarán los informes anuales de actividades del administrador, del comité de vigilancia y los demás comités, en su caso.
Los condóminos podrán solicitar al administrador que convoque a sesión. Si este no lo hiciera, aquellos podrán expedir la convocatoria correspondiente siempre que alcancen, cuando menos, el porcentaje señalado en el primer párrafo.
Las sesiones de la asamblea se podrán realizar dentro o fuera del condominio, siempre que tengan lugar en el territorio del estado de Yucatán.
Artículo 22. El administrador expedirá y notificará las convocatorias para las sesiones.
Las convocatorias para las sesiones ordinarias de la asamblea deberán notificarse a sus integrantes con, al menos, cinco días naturales de anticipación a la fecha en que pretenda celebrarse la sesión de que se trate. Las convocatorias para las sesiones extraordinarias se notificarán con, al menos, veinticuatro horas de anticipación.
El orden del día, con la relación de todos los temas que se tratarán en la sesión, se anexará a la convocatoria, así como toda la información que se vaya a presentar para la aprobación de los condóminos, o en su defecto señalará que dicha información estará a disposición de cualquier condómino a partir de la fecha de la citada convocatoria.
Artículo 23. Las sesiones de la asamblea serán válidas, en primera convocatoria, con la asistencia de los condóminos que representen al menos el 51% de las cuotas de participación, y, en segunda convocatoria, con los condóminos que asistan.
Los condóminos asistirán a las sesiones de la asamblea personalmente o por conducto de un apoderado especial designado mediante carta poder otorgada ante dos testigos o ante notario público.
Artículo 24. Cada condómino tendrá un porcentaje de votación igual al de la cuota de participación que le corresponde a su unidad de propiedad exclusiva.
Los acuerdos de la asamblea se tomarán por mayoría simple de votos de los condóminos que asistan a la sesión de que se trate, salvo los casos en que, de conformidad con lo establecido este estatuto, se requiera de una mayoría calificada diferente.
Solo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día
Se suspenderá el derecho a voto de los condóminos que tengan cuotas de administración pendientes de pago, quienes podrán, sin embargo, asistir con derecho a voz a las sesiones de la asamblea.
Artículo 25. Para la remoción anticipada del administrador se requiere unamayoría calificada de más del 50 de la cuota de participación de los condóminos.
Artículo 26. El secretario, una vez agotados los temas del orden del día, leerá los acuerdos adoptados para que la asamblea apruebe la exactitud en la redacción.
El acta de la sesión será firmada por el presidente y el secretario, quien la redactará, y deberá contener:
I. La fecha y lugar de celebración de la sesión.
II. El carácter ordinario o extraordinario de la sesión.
III. La circunstancia de que la sesión se haya realizado en primera o segunda convocatoria.
IV. El orden del día.
V. La relación de personas que hayan asistido, el carácter en que lo hayan hecho y el porcentaje de votación que cada una de ellas represente.
VI. Los acuerdos adoptados con la indicación del resultado de las votaciones.
El acta deberá constar en un libro, cuya elaboración, actualización y custodia, estará a cargo del administrador.
Los condóminos asistentes a la asamblea se tendrán por notificados de los acuerdos tomados, el propio día de su realización.
El administrador notificará, por medio de los estrados del condominio, el acta de la sesión a los condóminos que no hubieran asistido, en un plazo de diez días, contados a partir de la fecha en que se celebró la sesión.
Artículo 27. El presidente de la asamblea tendrá las siguientes facultades y obligaciones:
I. Presidir las sesiones de la asamblea.
II. Participar con voz y voto en las sesiones de la asamblea.
III. Someter las propuestas de acuerdos a la consideración y votación de los integrantes de la asamblea.
IV. Las demás que le confiera esta ley, el acta constitutiva, los estatutos del condominio, en su caso, sus reglamentos interiores, y demás disposiciones legales y normativas aplicables.
Artículo 28. El secretario de la asamblea tendrá las siguientes facultades y obligaciones:
I. Participar con voz y voto en las sesiones de la asamblea. En caso de que no sea condómino, participará únicamente con derecho a voz.
II. Verificar la asistencia a las sesiones de la asamblea y la suscripción de la lista respectiva por parte de los condóminos.
III. Verificar la votación de las sesiones de la asamblea.
IV. Auxiliar al presidente en las sesiones de la asamblea.
V. Requerir en su caso la documentación que sea necesaria para anexar al acta de la sesión.
VI. Las demás que le confiera esta ley, el acta constitutiva, los estatutos del condominio y demás disposiciones legales y normativas aplicables.
Artículo 29. El administrador será el condómino o la persona física o moral que designe la asamblea, a propuesta del presidente de la asamblea de condóminos.
Artículo 30. La asamblea de condóminos, en la sesión que realice la designación del administrador, podrá fijar sus emolumentos, los cuales formarán parte del presupuesto anual del condominio.
Artículo 31. El administrador tendrá las siguientes facultades y obligaciones:
I. Elaborar las convocatorias y el orden del día de las sesiones de la asamblea.
II. Notificar las convocatorias a los integrantes de la asamblea.
III. Tener la representación legal de la asamblea.
IV. Difundir los acuerdos adoptados en sesiones y vigilar su cumplimiento, de conformidad con los plazos establecidos y las responsabilidades asignadas.
V. Determinar la celebración de sesiones extraordinarias.
VI. Ejecutar y verificar el cumplimiento de los acuerdos de la asamblea, e informarle respecto a ello.
VII. Levantar y resguardar las actas de las sesiones de la asamblea, así como la demás documentación relativa a estas.
VIII. Certificar los documentos de la asamblea.
IX. Cuidar y vigilar los exteriores de las unidades de propiedad exclusiva y las áreas y bienes de uso común, así como el adecuado funcionamiento, operación y mantenimiento, reparación y reposición de las instalaciones, servicios y bienes de uso común, conforme a lo establecido en el acta constitutiva, este estatuto y demás disposiciones legales y normativas aplicables.
X. Presentar a la asamblea un informe anual de actividades y el estado de cuentas del ejercicio anual precedente.
XI. Elaborar la propuesta de presupuesto para el año inmediato siguiente.
XII. Recabar y conservar la documentación relacionada con el condominio, así como ponerla a disposición de cualquier condómino que así lo solicite, salvo la que de acuerdo a los estatutos o esta ley deban ser conservados por otra persona.
XIII. Gestionar la realización de las obras de conservación y reparación de carácter urgente o conveniente en las áreas y bienes de uso común, con cargo al fondo de reserva.
XIV. Representar legalmente al condominio y los condóminos, en todos los asuntos comunes relacionados con el condominio, sea que se promuevan a nombre o en contra de ellos, con las facultades de representación de un apoderado general para administrar bienes y para pleitos y cobranzas, pero no las especiales que requieran cláusula especial, salvo que se le confieran por los estatutos o por la asamblea.
XV. Ejecutar los acuerdos de la asamblea de condóminos, con excepción de los casos en que esta designe a otras personas para tal efecto.
XVI. Recaudar, de cada uno de los condóminos, las aportaciones correspondientes a las cuotas de administración ordinarias, extraordinarias o a cualquier otro tipo de contribución destinada a la integración del fondo de administración o al mantenimiento, reparación, reposición y conservación del condominio, y otorgar recibo a cada condómino por dichas aportaciones.
XVII. Efectuar los gastos necesarios para el mantenimiento, reparación, reposición, operación y administración del condominio, con cargo al fondo de administración, y según lo establecido por la ley, el acta constitutiva y este estatuto.
XVIII. Entregar trimestralmente, a cada condómino, el estado de cuenta que contenga la relación pormenorizada de ingresos y egresos del período correspondiente, el saldo resultante de los fondos; las altas y bajas del inventario respecto de los bienes muebles ubicados en las áreas de uso común y mensualmente los montos de las cuotas de administración pendientes de cubrirse.
XIX. Acudir ante notario público, o verificar que la persona designada para ello, lo haga, para obtener la protocolización del acta de asamblea en la que se aprueben modificaciones al acta constitutiva o a los estatutos, y verificar que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán.
XX. Vigilar la observancia y el cumplimiento de las disposiciones contenidas en el acta constitutiva y este estatuto, así como hacer las advertencias que correspondan.
XXI. Llevar el inventario de bienes muebles.
XXII. Gestionar con las autoridades competentes las licencias y permisos que sean necesarios para la realización de obras en las áreas y bienes de uso común del condominio.
XXIII. Las demás que fueran necesarias para el adecuado funcionamiento y mantenimiento del condominio, de conformidad con esta ley, el acta constitutiva, los estatutos del condominio y demás disposiciones legales y normativas aplicables.
Artículo 32. Los condóminos podrán formular observaciones y objeciones al estado de cuenta, de manera verbal, en la sesión en que el administrador lo presente a la asamblea o, por escrito, en un plazo de cinco días contados a partir de la publicación del estado de cuenta en los estrados del condominio.
Transcurrido dicho plazo se considerará que se está de acuerdo con el estado de cuenta de que se trate.
En caso de que los condóminos hagan observaciones al estado de cuenta, el administrador, en un plazo de cinco días, contados a partir de aquel en que las reciba, deberá contestar lo que a su derecho convenga. En caso de que el administrador no diera respuesta respecto de las observaciones o estas no satisfagan al condómino que las realizó, se dará conocimiento de la situación a la Asamblea para que analice el caso y acuerde lo que sea procedente conforme a las disposiciones legales y normativas aplicables.
Artículo 33. Terminado el período de un administrador, este deberá entregar a quien lo sustituya, en un término que no exceda de siete días naturales, los estados de cuenta y, en general, toda la documentación y bienes que tuviera bajo su responsabilidad con motivo de su encargo.
Artículo 34. Se instalaráun comité de vigilancia, el cual tendrá por objeto supervisar las acciones del administrador en cumplimiento de sus facultades y obligaciones, y dar seguimiento a la ejecución de los acuerdos de la asamblea.
Artículo 35. El comité de vigilancia se integrará por condóminos; deberá contar siempre con un presidente y, cuando menos, dos vocales, quienes deberán ser condóminos. Los nombramientos respectivos serán firmados por el presidente de la asamblea y notificados a la misma.
El comité de vigilancia deberá rendir un informe anual a la asamblea.
Artículo 36. El comité de vigilancia tendrá las siguientes atribuciones:
I. Supervisar el adecuado desempeño de las funciones del administrador y procurar el cumplimiento de lo establecido en el acta constitutiva, este estatuto, los acuerdos de la asamblea, y demás disposiciones legales y normativas aplicables.
II. Revisar y emitir dictámenes de los estados de cuenta, comprobantes, libros de actas y demás información relacionada con el condominio que rinda el administrador.
III. Vigilar el adecuado manejo de los fondos del condominio.
IV. Rendir un informe a la asamblea sobre las evaluaciones realizadas al administrador.
V. Coadyuvar con el administrador para velar por el adecuado cumplimiento de las obligaciones de los condóminos.
Artículo 37. La asamblea deberá aprobar, preferentemente, en los dos últimos meses del año, el presupuesto del condominio para el año siguiente, que contendrá, al menos, los siguientes rubros:
I. Los honorarios del administrador.
II. El pago de la prima del seguro.
III. Los costos ordinarios de mantenimiento, reparación o reposición de los bienes y áreas comunes.
IV. La cantidad requerida para integrar el fondo de reserva, así como cualquier otro que se establezca en los estatutos.
V. Los salarios y prestaciones del personal que labore en el condominio.
VI. Los demás que establezcan este estatuto y el reglamento interior del condominio.
Los gastos que sean acordados o autorizados por la asamblea a cargo de determinados condóminos no integrarán el presupuesto.
Artículo 38. Cuando la asamblea no apruebe el presupuesto en el plazo establecido en el artículo anterior, se entenderá que el presupuesto es igual al autorizado para el año anterior, adicionado con la inflación reconocida por el Banco de México para los últimos doce meses previos a la asamblea multiplicada por un factor de 1.10.
Artículo 39. El administrador deberá calcular las cuotas de administración anuales de los condóminos con base en la operación resultante de dividir el presupuesto anual entre el número de unidades de propiedad exclusiva, con excepción de las propiedades exclusivas correspondientes a oficina, restaurante, tienda y lavandería, quienes no cubrirán cuota de administración.
Las cuotas de administración de los condóminos deberán ser cubiertas mensualmente
Artículo 40. Con las cuotas de administración de los condóminos se integrará un fondo de administración que estará bajo el manejo y resguardo del administrador.
Artículo 41. Los condominios contarán con un fondo de reserva que se constituirá con el 7% de las cuotas de administración.
El administrador solo podrá disponer del fondo de reserva, sin autorización de la asamblea, para casos urgentes.
El remanente del fondo de reserva de un año se integrará al del año siguiente,
Artículo 42. La asamblea podrá disponer la creación de los demás fondos que se consideren necesarios para el mejor funcionamiento del condominio.
Artículo 43. Los fondos, en tanto no se utilicen, podrán invertirse en valores a la vista de mínimo riesgo, previo acuerdo de la asamblea.
Artículo 44. La asamblea, por causas especiales, podrá acordar el establecimiento de cuotas de administración extraordinarias, no presupuestadas, cuando surjan necesidades o conveniencias para el condominio que no puedan ser cubiertas con lo recaudado en el fondo de administración.
Artículo 45. La asamblea deberá autorizar la realización de cualquier obra que afecte la fachada de los bienes de uso común, incluso cuando esta sea asumida solo por una parte de los condóminos.
Artículo 46. Las cuotas de administración, ordinarias y extraordinarias que no sean cubiertas oportunamente por los condóminos en las fechas y bajo las formalidades establecidas causarán intereses por mes o fracción de mes a la tasa vigente fijada por el Banco de México para los Certificados de la Tesorería de la Federación, (CETES), multiplicada por un factor de 2.0, independientemente de las sanciones a que se hagan acreedores los condóminos por incumplimiento del pago. Se considera moratoria de pago a partir del día siguiente del vencimiento del plazo de pago oportuno, es decir a partir del día 11 de cada mes.
Artículo 47. Trae aparejada ejecución, en la vía ejecutiva civil, el estado de cuenta que refleje los adeudos existentes, intereses moratorios o pena convencional que estipulen los estatutos, siempre y cuando esté suscrito por el administrador y acompañado de copia, certificada por notario público, del acta de asamblea relativa o de los estatutos del condominio, en su caso, en que se hayan determinado las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias. Esta acción solo podrá ejercerse cuando existan dos o más cuotas de administración pendientes de pago.
Artículo 48. El condómino que reiteradamente deje de cumplir con sus obligaciones, de conformidad con lo dispuesto en el acta constitutiva o este estatuto, será responsable por los daños y perjuicios que cause a los otros condóminos, y podrá ser demandado en los términos de la legislación aplicable.
Artículo 49. El administrador, previo acuerdo de la asamblea, deberá, con cargo al fondo de administración, contratar un seguro para el condominio contra desastres naturales, huracanes, explosiones e incendios que garantice la restitución de las áreas y bienes de uso común, las fachadas de las unidades de propiedad exclusiva, así como cualquier daño que haya afectado la estructura y estabilidad del condominio, y que tenga cobertura contra daños a terceros.
El administrador determinará y realizará las gestiones necesarias para la contratación del seguro, con alguna compañía legalmente autorizada para ello, siempre y cuando se ajuste a lo establecido en esta ley y demás disposiciones aplicables.
Artículo 50. Solución de controversias
Las controversias que se susciten entre los condóminos, entre estos y su administrador o entre un condómino o grupo de condóminos con la asamblea se solucionarán en los términos de la legislación y normatividad aplicable en materia de mecanismos alternativos de solución de controversias.
En los casos en que no fuere posible aplicar los mecanismos alternativos de solución de controversias, se procederá ante las instancias jurisdiccionales y administrativas competentes.
Artículo 51. Los condóminos podrán impugnar, en un plazo de treinta días naturales, contados a partir de la fecha de la notificación del acta de la sesión, los acuerdos de la asamblea cuando sean contrarios a las leyes, al acta constitutiva o a este estatuto; impliquen un abuso de derecho; o sean contrarios a los intereses de la comunidad.
Solo estarán legitimados para impugnar, los que hayan votado en contra del acuerdo, los ausentes y quienes fueron privados ilegítimamente de su derecho a votar. Los acuerdos contrarios a las leyes podrán ser impugnados por cualquier condómino, incluso si dieron su aprobación en la sesión.
REGLAMENTO INTERNO DEL CONDOMINIO BRISA DE OTOÑO
Artículo 1.- Las disposiciones de este Reglamento se aplicarán a todo inmueble o unidad de propiedad exclusiva que sea construido o habitado dentro del predio denominado condominio “Brisa de Otoño”, y su cumplimiento será responsabilidad del condómino propietario del mismo.
De igual manera en este reglamento se establecen reglas de conducta que deberán ser acatadas por todos los condóminos en lo referente al uso de áreas y bienes de uso común cuyo uso o disfrute esté normado por el contrato de régimen de propiedad en condominio y sus estatutos que deberán suscribir con el propietario del predio o quien éste legalmente designe para tal efecto.
Las unidades de propiedad exclusiva deberán ser utilizadas exclusivamente como casa habitación unifamiliar, por lo que queda estrictamente prohibido su uso como comercio, industria, bodega o cualquier otro diferente al de casa habitación unifamiliar, con excepción de las propiedades exclusivas denominadas en el estatuto como oficina, restaurante, tienda y lavandería, entre otros.
Artículo 2: Para los efectos de interpretación y aplicación del presente reglamento, los términos siguientes tienen el significado que se indica:
- Predio: el tablaje catastral número 19149 de la ciudad de Mérida; denominado en este reglamento como “Brisa de Otoño”
- Ley: la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Yucatán
- Estatuto: el que corresponde al condominio denominado “Brisa de Otoño”
- Unidad de propiedad exclusiva: los lotes de terreno, departamentos, viviendas, casas, oficinas o locales comerciales que integran el condominio, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél y que pertenecen de manera exclusiva a determinados condóminos. Para efectos de este reglamento también podrán denominarse “villas”
- Condómino: es la persona física o moral que posee una o varias villas en propiedad exclusiva y copropietaria en el porcentaje que señale su cuota de participación de las áreas y bienes de uso común
- Cuota de participación: la que determine el porcentaje que le corresponde a cada condómino con respecto al total del inmueble y que sirve de base para determinar la participación en las cargas y beneficios del condominio.
- Estatutos: el documento normativo que regula aspectos referentes al gobierno del condominio y a su régimen jurídico real.
- Proyecto: es el plano general que muestra mediante un diseño arquitectónico y de ingeniería, ya sea físico o virtual, todos y cada uno de los elementos que componen el contenido y la distribución de las unidades de propiedad exclusiva y las áreas comunes ubicados dentro del predio.
- Área común: cosas y bienes de uso general o restringido, independientemente de si están construidas o no y que se destinen al uso y aprovechamiento de los propietarios de villa y sus invitados. Se compone para efectos de este reglamento del área común libre y del área común construida.
- Área común libre: es la parte de terreno que es de uso común por propietarios de villa e invitados, que se destina a uso general y no soporta ninguna construcción.
- Área común construida: corresponde a las construcciones de uso común por propietarios de villa e invitados.
- Área privativa construida: área privada construida dentro del predio que no es considerada área de uso común
- Área privativa no construida: superficie privada descubierta, que no es área común
- Administrador: la persona física o moral designada por la asamblea para desempeñar las funciones de administrador del condominio.
- Cuota de administración: Cantidad fijada anualmente y aprobada por la asamblea de condóminos, que el condómino se obliga a pagar mensualmente a la administración del condominio, misma que será utilizada por el administrador para el mantenimiento y operación de las áreas y bienes de uso común que forman parte del conjunto, así como para los gastos de administración y operación del conjunto. Deberá incluir una cuota adicional del 7% que servirá para aportar al fondo de reserva. Las cuotas de administración se determinarán dividiendo el presupuesto anual aprobado por la asamblea entre el número de unidades de propiedad exclusiva ubicados dentro del condominio, añadiendo un 7% adicional como fondo de reserva. Deberán ser pagadas mensualmente por mes adelantado durante los primeros diez días del propio mes.
- Conjunto: Comprende a todas las áreas comunes, áreas privativas y a las unidades de propiedad exclusiva que se encuentren ubicadas dentro del predio, ya sean libres o construidas sobre uno o varios lotes, que comparten áreas y servicios de uso y utilidad general, como las vías internas, los estacionamientos, las zonas verdes, los muros de cerramiento, y otras áreas.
Artículo 3. El propietario de las unidades de propiedad exclusiva, así como sus invitados se comprometen a respetar, cuidar y no dañar las instalaciones y bienes de uso común como la capilla, restaurante, biblioteca, jardines, piscina, estacionamiento, mobiliario y demás que conformen parte del conjunto. El costo de la reparación de daños será cubierto por el propietario de la villa correspondiente. De igual manera el condómino y sus invitados deberán utilizar de manera eficiente y con moderación los servicios y suministros comunes. No deberán existir dentro de las unidades de propiedad exclusiva materiales corrosivos, incendiarios, explosivos o que requieran de manejo especializado y puedan ser potencialmente peligrosos para el conjunto o sus habitantes
Artículo 4.- Los propietarios de las unidades de propiedad exclusiva, así como sus invitados deberán mantener el nivel de ruido (música, televisión, taladros, etcétera) lo más bajo posible, especialmente en horarios nocturnos. Deberán atenuar el ruido en caso de que algún condómino manifieste su inconformidad ante la administración, los límites máximos se indican en la siguiente tabla en decibeles
| ZONA | HORARIO | LIMITE MAXIMO EN Db |
| VILLAS | 6:00 A 22:00 22:00 A 6:00 | 50 40 |
| AREAS EXTERIORES | 6:00 A 22:00 22:00 A 6:00 | 60 50 |
| PISCINA Y AREA DE RESTAURANTE, | 6:00 A 23:00 23:00 A 6:00 | 90 60 |
Artículo 5.- Se podrán tener mascotas, una por villa como máximo y solo podrán ser perros o gatos de tamaño pequeño. No deberán andar libres por las áreas comunes ni en el conjunto, excepto cuando estén acompañados de un ser humano y con su respectivo collar y cadena o similar. El propietario de villa será responsable de recoger sus heces y limpiar cualquier área que sea ensuciada por su mascota.
Artículo 6.- No deberán organizarse en las villas reuniones con más de 10 personas. En ese caso, el condómino deberá asegurarse de que los invitados respeten el reglamento, el conjunto y a quienes lo habitan. Las reuniones mayores a 10 personas deberán realizarse en el área de restaurante o piscina, previa solicitud a la administración. El uso de la biblioteca para reuniones privadas también deberá solicitarse a la administración por lo menos con 48 horas de anticipación
Artículo 7.- Con respecto al uso del estacionamiento, los propietarios de las unidades de propiedad exclusiva sólo deberán ocupar el espacio asignado a la villa de la cual son propietarios y no deberán estorbar la entrada de los demás. Los visitantes solo tendrán espacios de estacionamiento sujeto a disponibilidad en casilleros dispuestos para visitantes.
Artículo 8.- Las villas deberán mantenerse limpias para evitar plagas que puedan infestar las demás villas u otras áreas del conjunto. Los servicios de fumigación de las villas deberán ser acordados previamente con el administrador.
Artículo 9.- Deberá avisarse al administrador o a la persona que él designe, por lo menos con tres días de anticipación, de la intención de hacer uso de áreas comunes como por ejemplo jardines, restaurante, piscina o algún otro, para efectuar fiestas o reuniones, para que sean debidamente agendadas y comunicadas a los propietarios de villa, para su conocimiento.
Artículo 10.- Es importante respetar la vida privada y costumbres de las personas que vivan o se encuentren de visita en el conjunto, por lo que deberán respetarse las normas de convivencia, evitar problemas entre personas, ser tolerante y tratar de vivir en armonía con toda la comunidad residente en el conjunto. Las personas alcoholizadas o con actitud evidentemente agresiva no podrán utilizar las áreas comunes y deberán ser reportadas a la administración.
Artículo 11.- Es importante respetar la visión arquitectónica y la imagen agradable del conjunto, por lo que no podrán cambiarse los colores establecidos para exteriores previamente asignados a cada villa, excepto previa autorización por escrito del administrador, debiendo estar el nuevo color dentro de la gama considerada en el proyecto arquitectónico del conjunto. Deberá respetarse el diseño y las plantas en los jardines y no deberán sembrarse árboles cuyas raíces puedan afectar muros o pasillos dentro de las unidades de propiedad exclusiva. El uso del área de cultivo deberá ser sujeto del reglamento que para tal efecto se expida.
Artículo 12: Está estrictamente prohibido modificar la estructura, colores, acabados, fachadas, ventanas, protectores, puertas, herrería y cualquier elemento decorativo exterior de las unidades de propiedad exclusiva, misma que deberá ser mantenida dentro del estilo arquitectónico denominado “art deco”.
Artículo 13: El condómino se compromete a pagar por su cuenta las cuotas de energía eléctrica, gas o agua potable, así como cualquier otro servicio en su caso, que corresponda a su unidad de propiedad exclusiva
Artículo 14: Para la realización de obras en bienes e instalaciones generales de uso común se observarán las siguientes reglas:
Las obras de conservación se efectuarán por determinación del administrador siguiendo instrucciones permanentes o precisas de la asamblea y sin necesidad de acuerdo de los condóminos, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administración.
Las obras de mejoramiento se harán previo acuerdo de condóminos tomados en asamblea extraordinaria Dichas obras serán dirigidas en su ejecución por el administrador, con la vigilancia del consejo o cuando se nombre una comisión específica para ello, bajo responsabilidad de la misma.
Las reparaciones urgentes a bienes comunes serán efectuadas por el administrador sin necesidad de autorización previa, debiendo informar posteriormente a la asamblea
Artículo 15: Los condóminos podrán formular por escrito sus sugerencias, reclamaciones o quejas que estimen pertinentes, que están relacionadas con el buen funcionamiento del condominio, haciendo en forma mesurada y correcta, las que podrán ser presentadas al Administrador o la presidencia de la asamblea, acompañando a las sugerencias, las medidas que se proponen como las adecuadas y procedentes para poner remedio a las fallas detectadas
Artículo 16: Los condóminos que colinden con áreas o bienes de uso común, están
obligados a permitir la ejecución de las reparaciones necesarias en las partes comunes del condominio y si es necesario, permitirá el acceso a sus propiedades a los profesionistas, contratistas u obreros, encargados de llevarlas a cabo
Artículo 17: Los condóminos deberán abstenerse de realizar toda clase de ventas o promociones de bienes o artículos comerciales, al público, así como fijar anuncios dentro de las instalaciones de uso común, salvo las que sean de interés para el buen funcionamiento del régimen condominal. El administrador tendrá facultades para retirar cualquier propaganda no autorizada dentro del condominio.
Artículo 18. Queda estrictamente prohibido a los condóminos o usuarios, utilizar los exteriores de su unidad para almacenar objetos que dañen el buen aspecto del conjunto, citándose por ejemplo de una manera enunciativa y no limitativa los siguientes objetos: llantas, tinacos, tambos, asadores, muebles sin uso, herramientas, costales, recipientes de plástico, remolques para animales y en general cualquier objeto que juzgue el administrador que daña la imagen arquitectónica del conjunto
El administrador deberá solicitar por escrito al condómino, que retire los objetos mencionados en el párrafo anterior y no lo hiciere dentro de los 5 cinco días hábiles después de haber sido requerido, el condómino acepta que los objetos sean retirados a su costa y depositados para ser recolectados por el servicio de basura.
Artículo 19. Los condóminos y usuarios, serán plenamente responsables de la conducta de sus familiares o invitados, dentro del condominio. Los menores de edad deberán estar bajo el cuidado, supervisión y responsabilidad de un adulto.
Artículo 20: Las cuotas de administración, ordinarias y extraordinarias que no sean cubiertas oportunamente por los condóminos en las fechas y bajo las formalidades establecidas, causarán intereses por mes o fracción de mes a la tasa vigente de la fijada por el Banco de México para los Certificados de la Tesorería de la Federación, (CETES), multiplicada por un factor de 2.0, independientemente de las sanciones a que se hagan acreedores los condóminos por incumplimiento del pago. Se considera moratoria de pago a partir del día siguiente del vencimiento del plazo de pago oportuno, es decir a partir del día 11 de cada mes.
Artículo 21: Demanda por adeudos: trae aparejada ejecución en la via ejecutiva civil el estado de cuenta que refleje los adeudos existentes, intereses moratorios o pena convencional que estipulen los estatutos o este reglamento siempre y cuando el condómino tenga dos o más cuotas de administración pendientes de pago.
Artículo 22: El condómino que reiteradamente deje de cumplir con sus obligaciones, de conformidad con lo dispuesto en la ley, el acta constitutiva o los estatutos del condominio, será responsable por los daños y perjuicios que cause a los otros condóminos y podrá ser demandado en términos de la legislación aplicable
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